上午10点，叶华来到中环广场1号的怡和大厦。

怡和大厦是本港第一幢摩天大楼，到目前为止也是东南亚的最高建筑，以独特的圆窗设计见称，成为港城的地标，迄今未变。圆形的“月洞门”窗户，秉承了中华优秀的建筑传统，临窗远眺，维多利亚港和太平山顶别有韵致的景色，一览无遗。大厦高层为办公室，低层设有商场及梅心集团旗下食肆，邻接港城交易广场、港城邮政总局及地铁港城站，并以行人天桥连接。怡和大厦位处黄金地段，交通便捷，吸引力自然是无与伦比，不少国际和本地的大机构均是怡和大厦的长期租户。

金髮碧眼的前台妹妹看到二三十个保镖保护着的高高瘦瘦青年走入大堂，连忙躬身打招呼道“叶生，早。”

“早。”叶华应声笑道。

“叶生，您好。”其他路过的职员跟着打招呼。

“叶生......”

.......

叶华乘坐专用电梯来到顶楼52层，走向总裁办公室。

怡和虽然已经私有化，被几百个离岸机金交叉控股着，但是整个集团能最终拍板的也只有总裁一个人。

推门进去刚好看到骆慧安坐在办公室的老闆椅上对一个大腹便便的大英经理人交代着，“迈克，我们这怡和大厦的外墙是混凝土、纸皮石的，有纸皮石飞脱伤人的风险，我觉得包了一层金属的外皮更安全，而且看起来更有现代感......”

迈克恭维点头道：“是的，我现在就联繫供应商安排整改，现在金门建筑在忙着科技城的事情，改造计划估计要三个月才能完成.......”

“三个月太久了，可以换外面的供应商，让他们给出一个月的竞标书来，你亲自监督进度和施工质量，做好这个项目了，你考核至少能打b.......”

“好，我尽量吧......”

“如果你觉得做不了，我可以让小钱跟进。”

“收到！保证按时按质完成任务。”

“你忙去吧，出去把门关上。”

......

“安姐，早啊！”看到迈克经理出去把门关上后，叶华靠在她身边办公桌子，关心道：“没想到你比我还来得早，这几天来这里还习惯吗？”

“还好，比管理那些工厂简单多了，总裁办下那么多总经理，只要开会拍板后安排他们干活就可以了，那些报表也是小菜一碟。这么多物业你真的打算一直只租不卖？”骆慧安不解问道。

“肯定会卖，只是时候未到，我们还可以做得更大，赚得更多。”

“你都有计划了？”

“是的，我打算在周围再买几块地先建酒店，把东方文华酒店扩大，继续在新界乡下也要开展收购换地权益书，前期科技城建设，已经收购了上千万平方呎土地，剩下的有多少就收多少。”

“你还有多少钱支援这个计划。”

“我还可以从国民西敏寺银行借出20亿美金支援你。”

六七十年代，港城的尖沙咀区域，只是限于金马伦道周围，早已拥挤不堪，所以为了让尖沙咀的经济发展持续和扩大规模，港城正付就在周围的尖东进行了大规模的填海工程，得到了大约18公顷的土地。

这些土地先后以拍卖的方式卖出，其中王氏家族的信和地产买了9公顷的土地，而且都是高价，被人讽刺为疯狂的举动。但这75年过后，因为有着地铁的预期，尖东这个地块一下子就火爆了起来。至今为止，新和地产只开发了两个工程——尖沙咀中心和帝国中心，就已经把当初买地的钱赚了回来，而且还有上亿港币的利润。而现在，新和地产手里的土地储备还多达6公顷，还剩下三分之二！

可想而知的是，随着房地产的不断髮展、价格的不断上涨，等到三五年、七八年、十五六年之后，这些土地陆续的被开发出来，他们简直是会赚得盆满钵满！叶华也知道，以后王氏家族的新和地产就会被誉为“尖东地王”，然后他们还直接把公司名字改为了尖沙咀地业！

另外，中环之王就是叶华的值地公司，九龙苍靠着海港城称霸尖沙咀。

溪慎置业，也就是现在五线董事长丽氏家族的产业，也会成为铜锣湾之霸！这些公司的发展，和以后港城的房地产富豪们都没有什么关係。他们都是靠着十几年前、几十年前甚至是百年之前的布局，才得到了这么的机会，事实上是时局造就了他们，而不是他们真正的实力。以后真正的港城地产超级富豪们，他们的布局是在整个港城！他们靠着一个又一个的楼盘，不断的发展，不断的伴随着港城的发展而发展壮大，而不是像上面的这些公司一样，只能守着自己的地盘守成，而没有开拓，所以最后也就是收租吃饭而已。而叶华也从来不羡慕这些佔据了先机的人。甚至于他对于港城四大地产富豪都没有什么好羡慕的。从一开始叶华就已经定好了目标。

自己的奋斗方向是科技帝国。任何的地产产业，都只是为了累计资本和实力，都是为了这个目标服务的。以叶华的心性，当然不会迷醉在房子买卖的赚钱之中，从而忘记了自己应该要做什么的。

港城的房地产经济发展，当然不可能是只有这一个区域发展，而是会一个地方发展之后，再带动周边区域发展。比如上面所说的尖沙咀发展之后，带动着尖东地区火爆起来，就是同样的道理。从房地产价格来说，也就是尖沙咀的房地产先涨价，然后带动着尖东的房地产也涨价，再带动更远的地方涨价……于是乎到了最后，港城大部分的区域都会跟着涨价。

特别是现在的偏远区域，即使是没有中心区域涨价得多，但一个个新市镇建造好了之后，可是也会暴涨许多的。关键在于这些现在的乡村区域，土地价格便宜啊！故而买下来，囤地几年，肯定就能有更大的升值潜力。这里所说的偏远区域，最主要指的就是新界这一块儿。在60年代，正付已经陆陆续续的开始了对新界的开发，开始建立起了新市镇。因为这里的地势非常好，又靠近油尖旺区域，港城岛那边的发展已经到了极致，没办法再开拓新的大片可以居住的区域了，所以新界就是港城想要大力发展的第一区域。

新界其实在现在来说，都是以农业为主的区域，大部分区域住的都是农民，根本没有多少城市人愿意去那里居住的。正付在这里建造的新市镇，多半是以公屋、机础建设、学校、商场、医院……等等为主。

在目前阶段，也只有公屋这样的东西，才会吸引许多穷人过来居住了。通常来说，公屋的租金只有同等区域市场上出租房子的20%左右的租金。新界的房租就更加低了。按照叶华之前如果换到了九龙的公共屋邨来租住，同样的租金，每个人可以租到一套40平米的房子。这对于单身汉来说，可能没有什么，但对于一家三口人来说，就是一笔很不小的开支节省了！

有了这群穷人们的居住，才会给新市镇带来生机，才会有机会慢慢的发展成一个成熟的区域。然后这么五六个、七八个散布在几平方公里的新市镇再用公路等连结起来，就又成了一个大片都市区域。接下来的开发，便可以依託这个区域向四周扩展了。

只不过，港城正付想得很好，但实现起来却是非常的困难。新界这边实在是太偏远了，就算是有人愿意来这边居住，也都需要往油尖旺去上班，甚至走得更远的港岛区上班。这样一来，工作去上班实在是太辛苦了，一天起码有五六个小时奔波在上班下班的途中，普通人都难以忍受，还不如贵点住上班的附近，然后多点时间睡眠，这样工作起来也会有精神。所以现在新界的新市镇，机本上都没有达到预期，在城里拥挤不堪的时候，这里的公屋申请人数居然还一直不够，真是让人瞠目结舌。

但是，叶华知道，这一切都是只是暂时现象。随着自己的科技城开发和地铁的不断开通，只要地铁能到新界来，那么从新界坐地铁，最多转一道车就能抵达公司上班，时间花费肯定不超过1个小时，这样的生活和工作距离差，就完全不是问题了！来回两三个小时的通勤时间，完全在任何的上班族的容忍範围之内。能快捷的上班，而房屋的租金却只有私屋出租的20%，只要不是白癡的人都知道该如何选择！

这么一来，新界的公共屋邨就自然成了抢手的香馍馍，申请人数肯定会爆棚！只要有人居住了，那么这一区域的商业发展就能继续下去，就能形成一个成熟的商业区域。接下来，私人屋苑就也可以在这个区域修建，赚取这些努力赚钱想要改善生活的民众们的钱了。普通人和成功者之间的差距，很多时候就是在于他们对于未来的眼光不同。

普通人只能看到今天的事情，而成功者能看到明天甚至是更远的事情。越是有能力的人，他们看到的就越远，这样获得成功的机会就会更大，创造的成就也就更大。比如说港城的这群华人地产商们，早在70年代初，就看到了这个发展的趋势，于是他们都纷纷开始了一些布局。这个布局，就是传说中的“乙种换地权益书”。

1959年的时候，因为连降大雨，大水沖毁了新界元朗的许多河道，正付想要徵收农田来修河道。可正付征地是要有很麻烦的手续的，包括了土地的购买、赔偿等等，没有三五个月没办法弄下来。为了儘快完成河道修复任务，正付乾脆就给农民们发了一封信，说我们今天佔用你一块土地，以后我们就赔你一块更好的土地。

然后，正付就给了农民一张土地换地权益书，这就是最初的换地权益书的由来。后来正付在新界徵用土地的时候，就逐渐都开始了这样的方式。土地所有人在同意了正付的征地之后，正付就发给他们甲种换地权益书作为凭据，等到正付那边的手续办好了之后，甲种换地权益书就会进一步生效，调换成为乙种换地权益书。这时候的乙种换地权益书，就是可以拿来要求正付给自己一块土地的凭证了。

比如说，正付在新界有一块土地要卖，但是你恰好有这么大面积的乙种换地权益书，那你就可以去手里的乙种换地权益书跟正付申请，这块土地你就别卖了，直接补偿给我吧！正付一看这的确是自己发下来的换地凭据，那肯定就会认账，任凭别的开发商怎么垂涎这块土地，怎么出高价，那都是要优先给乙种换地权益书的持有人的——这一点，在正付方面是预设的规矩，轻易不能打破，否则以后谁敢相信你？是你说了以后还我一块更好的土地的，我现在来拿了，你却不认账了？

可是！通常来说，这样的情况是不可能出现的！一般情况下，徵收农用地与批租建设用地的兑换比例是5:2；徵用的建筑用地的话，赔偿自然是1:1。也就是说，正付徵收农民5000平方呎的农业用地，那么给他的可以做建筑用地的乙种换地权益书就是2000方呎。正付想要拍卖的土地，动辄几万方呎起，十几万方呎都不在话下，哪个农民手里有那么多的乙种换地权益书？

根本不可能嘛！可是一个农民的不行，我十个农民的、一百个农民的、一千个农民的乙种换地权益书应该就行了吧？因此，许多地产商就想到了这一块儿，从70年代开始就有房地产商不断的购买起了乙种换地权益书，特别是在80年代初的房地产火爆开始，更多的房地产开发商就花更大的手笔，收起了农民们手里的乙种换地权益书。

有些报告说起，70年代初的时候，几大地产公司就大规模疯狂的收购乙种换地权益书。这个说法显然是错误的。首先第一个，70年代，所谓的新虹机、恒机兆业、南丰地产等等公司，根本还才刚刚发展起来呢，就几千万、一两亿的价值，可用现金根本不多，你来跟我解释一下，这么点钱拿去购买，称得上叫做“疯狂”和“大规模”的收购吗？

况且，由于乙种换地权益书只是在新界发出的，也只能在新界使用，所以就算有人想到过这个事情，但是70年代初，油麻地、尖沙咀、旺角、九龙、中环、上环等等区域，那么多便宜的土地等待开发，我来你新界囤地干什么？完全的浪费资源和浪费精力！

也就是在这两年，当市区的楼价越来越贵，房地产商人们手里的钱财越来越多之后，他们才开始慢慢的把注意力放在了乙种换地权益书上面，才开始了陆陆续续的收购。其中最厉害最坚定的就是林照机林四叔。

恒机兆业作为地产四大家之中，发家最晚的公司，但却后来居上，林照机凭藉着恒机兆业直接排名港城富豪榜第二，原因有两个。一是在市区一层一层的收购老旧房子的产权，累计起来完整收购之后，就拆这栋大楼，重新修建更高更好的大楼。为了干好这个事情，林照机专门派人到米国、家拿大、奥大利亚的华人聚居区去收购他们的房产，因为那些人机本上都不回港城了，遇到有价钱合适的也就卖了——他们不大了解港城日新月异的环境，所以很多时候都是比市场价格低。林照机因此累计了大量的房产证，到时候是自己修建还是卖给正付的拆，他都能大赚一笔。

二就是在新界大肆囤积乙种换地权益书了，恒机兆业在新界的发展是房地产四大家第一的，往往他们能拿到最好的土地，原因就在于这个乙种换地权益书的优先权上面。只不过，林照机的恒机兆业要等到差不多4年之后才上市，而等到那个时候，林照机才会加大收购乙种换地权益书的力度。

由此也可以明白，其实在1977年的现在，是没有多少人真正能够下决心花大力气去收购乙种换地权益书的。相对于新界农民们手里的存货来说，地产商们收购的，不过是小部分而已。叶华看过一个资料，在80年之前，农民们手中还有大量的乙种换地权益书，数量超过了数千万平方英尺之多！

不是说地产商们不愿意收购，实在是农民又不是傻子，明知道这个是赚钱的东西，怎么可能贱价卖出去？一方面是农民们不断的在涨价，另一方面是确实一时半刻又看不到开发新界的希望，所以地产商们都没有多大的决心去收购。也只有林照机把恒机伟业弄上市了之后，手里有了充足的钱，才会大胆的高价购入乙种换地权益书，然后就成就了他在这方面的最大成就。

叶华是读过林照机请人给自己写的传记的人，所以在现在的港城，没有人比他更能知道乙种换地权益书的威力，和它之后代表的那些如同黄金一样昂贵的土地的价值。之前是叶华没有钱来收购。毕竟乙种换地权益书这种东西，你不收购个几万几百万平方呎的权益，根本就没有什么用，还不如不收购。叶华希望的是来一个扫货，用一种不间断的，一往无前的态度把大量的乙种换地权益书拿在手里——在别人彻底反应过来之前。

要知道，别的房地产商可不是傻子。现在地铁还未开通的情况下，再过3年，他们就能看到地铁给港城人生活带来的真实改变了。一旦偏远的距离不会形成障碍，那么新界这边的土地就很有可能成为他们窥伺的肥肉。叶华这么大规模的收购，别人肯定会琢磨的。

特别是早就已经开始收购的几家大地产公司，他们肯定会发现有什么不对劲儿，从而也加入进来。但他们都不是一个人的公司，都需要和上上下下的沟通，然后还要调集资金，搞好关係什么的，这个反应时间就需要一段时间。叶华要做的，就是在他们反应过来之前，最好在三个月之内，就把大量的乙种换地权益书搞到手。比起之前空想的来，现在叶华已经有钱了，那更要疯狂收购......
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